Os promotores imobiliários aplaudem as medidas que foram aprovadas para incentivar o aumento da oferta, mas pedem que os prazos sejam estendidos além de 2029, para garantir mais estabilidade e confiança.

A revisão do Simplex do licenciamento urbanístico e as novas medidas fiscais para a habitação deram o mote à "63rd Executive Breakfast Session" que a APPII organizou esta semana no Tivoli Avenida da Liberdade, em Lisboa com parceiros e associados. No geral, os promotores veem as novas medidas com bons olhos, mas ainda aguardam vários esclarecimentos, e pedem que os regimes excecionais se prolonguem no tempo, para garantir estabilidade e confiança a um mercado cujos ciclos são longos.

Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, abriu as hostilidades do evento recordando que “todos aqui sabemos que só resolvemos os problemas da habitação com previsibilidade e celeridade no licenciamento. As leis de autorização que estão em discussão vão ser úteis, e ficará provado o quanto contribuíram para trazer oferta para o setor”, já que vão impactar a forma de fazer oferta para o mercado, “seja convencendo os proprietários a colocar os seus imóveis, ou dando condições aos promotores para construir”.

A associação garante que vai continuar a defender os interesses do setor, nomeadamente a extensão do período de redução do IVA na construção além de 2029 (data atualmente definida), ou a prorrogação automática deste regime fiscal “enquanto se considerar que o défice habitacional se mantém elevado. O trabalho da APPII vai continuar”.

Manuel Maria Gonçalves acredita que ficará também provado que as medidas já conhecidas “não serão suficientes” para resolver todos os problemas da habitação. A APPII alerta que, mesmo que cheguem ao terreno todas as medidas que estão previstas, “falta solo urbanizável, preços ajustados para os terrenos, mais mão de obra, tudo isto está a comprometer a construção de habitação para o segmento médio urbano. Ainda por cima, há procura, e nós queremos contribuir para o défice de 300.000 habitações que o país tem, sabendo que muitos fogos não avançaram nos últimos anos por não serem economicamente viáveis”.

Lei está a ser trabalhada “com carácter de urgência”

Bruna Melo, da EY, contextualizou que “estamos perante um pacote de incentivos fiscais à construção e arrendamento, um novo regime de contratos de investimento para arrendamento e da revisão do antigo programa de apoio ao arrendamento, tudo isto com benefícios fiscais associados”. A lei de autorização já foi aprovada e o diploma está a ser trabalhado com carácter de urgência, por isso “seria muito interessante ter novidades em breve”.

Entre as principais novidades, Bruna Melo salientou o alívio da tributação dos proprietários com rendas consideradas “moderadas”, até 2.300 euros; o alívio fiscal sobre as transações de habitação até 660.982 euros, nomeadamente em sede de imposto de selo e IMT; ou a descida do IVA na construção para 6%, quando a venda é feita a valores “moderados” e para habitação própria e permanente.

No caso do benefício fiscal do IVA, esclareceu que já está estipulado que, quando o imóvel afinal não se destina a habitação própria e permanente, o promotor fica desonerado de qualquer liquidação adicional, e o comprador tem um agravamento de 10 pontos no IMT que pagou. Caso o promotor reveja em alta o valor da venda acima do limite definido, terá de repor o diferencial do IVA, acrescido de juros e coimas na proporção da área referente às frações vendidas acima do limite.

Serão abrangidos os projetos cujo pedido de licenciamento entrou depois do dia 25 de setembro de 2025, inclusive. Segundo Bruna Melo, projetos cujos pedidos tenham sido feitos antes dessa data ficam, à partida, fora deste regime.

A responsável comentou ainda a medida que define o agravamento do IMT para não-residentes que comprem imóveis habitacionais em Portugal em 7,5%. “Parece-nos uma medida um pouco populista, até porque esta taxa já existe”, aplicada a imóveis acima de 1 milhão de euros.

Diploma pode gerar mais confusão 

João Pereira Reis, da Morais Leitão, partilhou a sua visão com os associados, e está pouco otimista com as alterações ao diploma, e referiu que “esta reforma não me inspira sentimentos muito positivos”, pois ainda pode criar várias entropias. Aponta dúvidas sobre quando se começam a contar alguns prazos, ou a fixação de prazos demasiado curtos, impossíveis de cumprir. “Os promotores imobiliários terão alguma dificuldade em contar os vários prazos para efeitos de deferimento tácito", algo que, de preferência, se deve evitar. "Apesar de existir uma entidade que reconhece o deferimento tácito, este tema é complexo”. Também não vê com bons olhos a exigência de documentos de instrução que já estão na posse da própria administração pública. “Não percebo o interesse público subjacente a determinados documentos”.

No entanto, exemplificou como medida positiva a clarificação que as autarquias devem pedir toda a documentação necessária na fase de saneamento e apreciação liminar, se não houver nenhum despacho específico a pedir mais documentos, evitando assim pedidos sucessivos. Na consulta às entidades envolvidas, o prazo de resposta deve ser cumprido, e se não o for, é emitido um parecer favorável. Seja como for, defende que “quanto melhores forem os projetos logo à partida, menos necessidade teremos de introduzir alterações”.

O jurista acredita que “depois deste pacote aprovado, a APPII deve continuar a batalhar, talvez até para escalar o assunto para outros níveis políticos. Admito que a minha visão pode estar errada, mas se estiver minimamente correta, pode fazer sentido envolver o ministro da Reforma Administrativa, por exemplo”.