Em 2022, o mercado imobiliário nacional deverá continuar a recuperar, depois de dois anos de pandemia, e apesar de novas incertezas geopolíticas. Depois dos 2.162 milhões de euros do ano passado, o volume de investimento em imobiliário comercial deverá atingir os 3.200 milhões de euros, igualando o máximo histórico de 2019.
No seu relatório Marketbeat Primavera 2022, a Cushman & Wakefield prevê que, num contexto de recuperação gradual da atividade de investimento em imobiliário de rendimento, este montante volte a ser atingido, o que representará um aumento de 47% face a 2021.
A C&W destaca no seu relatório que, durante o ano passado, e principalmente no segundo semestre, o mercado imobiliário registou um aumento generalizado dos seus principais indicadores, embora ainda abaixo dos valores pré-pandemia. E apesar da atual incerteza sobre o real impacto que o conflito da Ucrânia terá na economia, «as expetativas são de uma contínua recuperação transversal durante o ano corrente, podendo inclusive ser igualado o máximo histórico de 2019 no mercado de investimento imobiliário comercial».
A consultora antecipa a manutenção «do elevado interesse no mercado português, dadas as suas rentabilidades atrativas e elevados níveis de liquidez entre os maiores investidores». Este interesse «terá maior enfoque em ativos em localizações prime, com bons contratos e inquilinos sólidos, mas a recuperação gradual dos mercados ocupacionais ajudará ao retorno das transações de ativos menos consolidados».
Por outro lado, o mercado de investimento é pouco exposto ao investimento originário dos países da Europa de Leste, e por isso «não se antecipa um impacto negativo notório em consequência dos atuais conflitos nesta zona», apesar de se manter um risco do «efeito que os mesmos poderão ter nos principais mercados investidores europeus em Portugal, com eventual aumento do tempo de tomada de decisão».
É de salientar também, como tendência para 2022, o crescimento do foco dos investidores nos critérios ESG (Environment, Social and Governance), nomeadamente os fundos de investimento core Se anteriormente estes critérios eram vistos como uma mais-valia para os ativos, hoje são, cada vez mais, requisitos obrigatórios, «passíveis de excluir imóveis das opções de aquisição de grandes investidores, com um efeito direto no respetivo preço», avisa a C&W.
Nas previsões para este ano, apesar de a previsível venda do portfólio da ECS poder vir a influenciar o maior peso expectável do setor hoteleiro, com perto de 30%, os escritórios deverão voltar a representar a maior parte do investimento, representando 1/3 do volume transacionado. O retalho deverá recuperar, representando 20% da procura.
Diferentes segmentos do mercado em recuperação
No seu relatório, a C&W destaca uma tendência geral de recuperação dos vários segmentos de mercado. É o caso dos escritórios, que esperam um contínuo aumento dos volumes de ocupação a curto prazo, com a procura por espaços de qualidade a justificar maiores valores de arrendamento em certas zonas, «podendo inclusive ocorrer aumentos residuais».
O retalho segue a sua tendência de recuperação já no início de 2022, com níveis de procura equiparados a 2019. O comércio de rua em Lisboa continua bastante ativo, nomeadamente por parte das marcas de luxo, e o Porto continua dinamizado tanto pelo luxo como pelo mass market. Os retail parks destacam-se com uma procura muito elevada, assim como a restauração ou a moda. Mas a C&W alerta que «os recentes desenvolvimentos militares na Europa do Leste poderão reduzir a confiança do consumidor, e consequentemente suspender temporariamente alguns processos de tomada de decisão pela maior cautela dos ocupantes».
Já o mercado de industrial e logística, extremamente ativo em 2021, deverá continuar a registar pressão por parte de operadores na área da logística urbana, nomeadamente por espaços próximos dos centros de Lisboa e Porto. Manter-se-á a procura por terrenos para desenvolvimento e por espaços para conversão. Prevê-se também um crescimento dos data centres em Portugal, suportado pelo aumento da procura, incluindo por fundos de investimento internacionais em representação de empresas que operam nesta área, e que desejam aproveitar a posição geográfica privilegiada do nosso país.
Na hotelaria, o alívio das restrições à circulação de turistas é animador. Deverá continuar a recuperar em 2022, com os principais indicadores a registar um novo crescimento homólogo e com os operadores a reportar reservas para este ano já acima do ano passado. Novamente, a situação da Ucrânia poderá ter algum impacto nesta evolução, pela instabilidade gerada e potencial aumento dos preços, incluindo dos combustíveis.
O mercado residencial tem vindo a recuperar também, depois do primeiro impacto da pandemia, e o crescimento do PRS, ou Private Rented Sector, é uma das tendências para este ano, devido à escassez de oferta nos centros urbanos e à flexibilidade que oferece, mas também enquanto produto de investimento imobiliário, o que potencia o desenvolvimento de projetos de Build to Rent. O segmento de compra e venda deverá continuar a ser marcado pela entrada de novo produto para o segmento médio e médio/alto e pelo aumento gradual na dificuldade de acesso ao crédito.
