Decorreu no passado dia 5 de maio, a conferência SIL Investment Pro – Powered by APPII - Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, no âmbito do SIL – Salão Imobiliário de Portugal. Foi com sala cheia que o evento reuniu investidores, entidades setoriais e empresas do setor imobiliário para debater o “Estado da Nação” do Imobiliário, da Habitação e do Licenciamento.

A sessão de abertura contou com a participação do comendador Jorge Rocha de Matos, presidente da Fundação AIP, que se revelou confiante para o ano de 2023: «o setor está dinâmico e pujante, e tem tido enorme resiliência para ultrapassar as dificuldades que enfrenta. Esta conjuntura atual é no mínimo desafiante». Hugo Santos Ferreira, Presidente da APPII, constatou também na sessão de abertura que o SIL «está bem vivo e recomenda-se» e que independentemente de «todos os desafios e contrariedades» continua a ser «espelho do setor imobiliário» registando, na sua opinião, «um dos melhores primeiros dias de sempre».

“Mais Habitação” foi um “ataque forte à confiança do mercado”

Ao falar sobre o Programa Mais habitação, o presidente da APPII considerou que a apresentação do Programa Mais Habitação «significou um ataque forte à confiança do mercado», sendo que «alguns investimentos voltaram atrás e encontrámos proprietários e investidores receosos». A APPII «tem sido muito crítica do pacote da habitação» e o Governo «ouviu e percebeu em várias matérias as associações e o setor», acrescentou.

“Hoje, nem tudo é negativo”

«Hoje, nem tudo é negativo. O pacote que hoje temos é mais positivo que a 16 de fevereiro», realça Hugo Santos Ferreira, salientando que há evoluções positivas no documento. Em termos dos Vistos Gold, «é de saudar que se possam renovar os vistos: estavam a mudar as regras a meio do jogo, algo que traria grande litigância e potencial tipo de crise diplomática», acrescenta.

É também positivo, no ponto de vista do presidente da APPII, o Governo pretender «limitar a atribuição de um dos mais importantes benefícios fiscais à reabilitação urbana com taxa reduzida a 6%». Diz ainda ser positivo o «plano de cedências de terrenos devolutos e edifícios do Estado aos privados em direito de superfície, com financiamento bonificado», todavia torna-se «importante agora que o setor trabalhe também com o Governo para montarmos de uma vez por todas um bom programa de arrendamento acessível que nos permita a nós aderirmos», sustenta Hugo Santos Ferreira.

“Setor conseguiu que os governantes percebessem que o licenciamento não é só um problema do setor, mas de todos os portugueses”

Hugo Santos Ferreira congratula o setor, pois, ao fim de décadas, «conseguiu que os governantes percebessem que o licenciamento não é só um problema do setor, mas de todos os portugueses, é um problema de habitação». O presidente da associação dos promotores enfatiza que o «caos do licenciamento» é o «principal problema da habitação, e há hoje uma boa intenção de resolver o problema do licenciamento», uma vez que agora «temos a grande responsabilidade de nos fazermos ouvir e fazer chegar as nossas preocupações».

Estado da Nação do Imobiliário

O primeiro painel da manhã dedicou-se ao tema “O Estado da Nação do Imobiliário”, moderado por Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário. Hugo Santos Ferreira atentou ao facto de que o Governo «percebeu que tinha de fazer um pacote de Habitação ouvindo as empresas que fazem imobiliário e habitação» e que o pacote «está agora a ser discutido, e dali sairá uma autorização legislativa para depois montarmos, pela primeira vez, um programa de arrendamento acessível que funcione. Estamos a trabalhar nisso com o Governo», garantiu.

O parecer de Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, aponta que o pacote da habitação teve «um impacto que não tínhamos desde os tempos do PREC» e que a evolução desde então «não foi tão negativa, algumas foram positivas, nomeadamente os recuos que foram feitos no pacote. Mas no geral, continuamos a ver uma situação bastante trágica». No que diz respeito ao «polémico» arrendamento coercivo, Menezes Leitão explica que o Governo «percebeu a reação que ia ter, e a solução foi dizer que seriam as câmaras a fazer o trabalho. É difícil que funcione o mercado com as leis a mudarem a todo o momento».

Para Francisco Bacelar, Vice-Presidente ASMIP, de alguma forma o Governo «tentou fazer de agente imobiliário». O responsável reforça que «precisamos de uma intervenção rápida, e as medidas do Mais Habitação não são solução. Todas estas soluções demoram a ser implementadas, e não temos esse tempo», destacando a industrialização como possível solução para o aumento da oferta.

“Assistimos a um polarizar da questão, com muito pouca racionalidade”

No ponto de vista de Paulo Caiado, Presidente APEMIP, o pacote tem um «enorme teor ideológico agregado, que nos confronta a todos com novos fenómenos, até agora desconhecidos, nomeadamente desinformação» e que «assistimos a um polarizar da questão, com muito pouca racionalidade». Paulo Caiado reitera que «temos de preservar o valor do nosso parque imobiliário, já que é a principal reserva de valor das nossas famílias» e que houve «muita ideologia associada, mas precisamos de soluções assentes na racionalidade».

Estado da Nação da Habitação

O segundo painel centrou-se no tema “Estado da Nação da Habitação”, moderado por Tânia Ferreira, diretora do idealista/news em Portugal. Patrícia Barão, Head of Residential JLL Lisboa, relembrou que «antes não estávamos no radar internacional», sendo que hoje «estamos no radar dos estrangeiros» e que o tema está agora em «responder à dinâmica de uma procura crescente». A representante da JLL acredita que os danos do programa Mais Habitação «já não se apagam, pois já saímos nas capas dos principais jornais, já beliscamos a nossa reputação lá fora», no entanto enfatiza que «temos ótimas condições de segurança, qualidade de vida, de retorno do investimento imobiliário».

Relativamente ao licenciamento, Daniel Tareco, Board Member da Habitat Invest, declara que «temos de ver como é aplicado este simplex do licenciamento», salientando que «estamos sempre a falar de investimentos de longo prazo, e uma simplificação nas licenças de utilização, por exemplo, que hoje é muito complicado, é positivo». Cecile Gonçalves, Board Member do Grupo Libertas, reforça que «é muito difícil adequar o produto ao que o cliente pretende atualmente», uma vez que os custos de construção «são cada vez mais altos, e todo o prazo entre a conceção e a venda é muito grande». A responsável demonstra «grandes expetativas em relação ao simplex do licenciamento, que é mesmo necessário».

“Principal problema das famílias portuguesas é de rendimento”

Na ótica de Luís Gamboa, COO VIC Properties, o «principal problema das famílias portuguesas é de rendimento, não é dos preços das casas», sendo que este rendimento é «um grande atrativo do país para as empresas que aqui se instalam». No pacote da habitação, Luís Gamboa aponta que «ficou a faltar uma análise do mercado», sendo que «quando falamos que não há habitação acessível, as casas que as pessoas querem não são as mesmas vendidas aos Vistos Gold, não existe sobreposição». O COO VIC Properties afirma que as «alavancas que o Governo tem de usar para que a procura vá ao encontro da oferta não são estas», sendo que «largou-se uma bomba no meio da sala, e agora vai demorar a repor a normalidade».

Já Claude Kandiyoti, Chief Servant Office Krest Investments, reforça que «continuamos com falta de habitação em Portugal, o que tem originado uma forte especulação dos preços, problemas de licenciamento e uma política que não é clara por parte do Governo». A incerteza no mercado «não é um bom indicador» para os investidores, salienta Claude Kandiyoti, acrescentando que os promotores «estariam disponíveis para o desenvolvimento de habitação acessível, algo que tentamos há 4 anos, mas não podemos entrar em programas que não são claros».

Estado da Nação do Licenciamento

“O Estado da Nação do Licenciamento” encerrou a agenda, num debate moderado por António Gil Machado, Diretor da Vida Imobiliária. O último painel da manhã dedicou-se ao tema do licenciamento, algo que «desde há muito tempo que os promotores lutam» e que impacta «o custo e o preço final das habitações», frisa Miguel Cabrita Matias, Board Member & Head of Technical Department Mexto Property Investment, congratulando «a iniciativa do Simplex do licenciamento, e espero que vá em frente e seja implementado rapidamente».

“Medidas propostas têm excelente intenção de base, podem vir a facilitar muito a vida dos promotores e investidores imobiliários”

Segundo as palavras de Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária, a questão agora prende-se com o facto de «como vamos passar do papel e de uma série de intenções à prática. Já ouvimos falar de revisões de vários regulamentos que iniciam, e ao fim de algum tempo sai a norma que altera parte do regulamento». Para a responsável é fundamental perceber que «problemas temos, sendo que as interpretações que cada câmara faz é um quebra-cabeças para quem faz projetos». Já Tiago Belo, COO Solyd Property Developers, justifica que «todas as medidas que se tomem para agilizar o licenciamento são positivas, no sentido em que o licenciamento causa grande impacto nos nossos investidores, é difícil de explicar-lhes tudo e todas as alterações».

Francisco Carmona, CEO da Alma, sublinha que «a maior parte dos promotores não avançam sem a aprovação da câmara, mesmo com a aprovação tácita, e a banca também exige a certificação desta aprovação tácita». Para o responsável é «importante que esta medida vá para a frente, porque poderá agilizar processos e encurtar prazos, e a longo prazo também reduzir os custos das casas».

O que falta para disseminar o BIM?

«Se a nível de licenciamento fará grande diferença, com a obrigatoriedade que é proposta? Espero que sim, terá de haver capacidade de analisar esses projetos e os portais terão de ter capacidade para receber toda essa digitalização», sustenta José Rui Meneses e Castro, Founder MAP Engenharia. Para disseminar o BIM, o responsável justifica que «passa muito pelos promotores e pelos projetistas, sendo que há falta de formação, apesar de haver informação disponível».

Miguel Cabrita Matias sublinha que a Mexto começou a «pensar no BIM muito antes desta legislação, por conta da compatibilização de projetos». O BIM «é mais caro, sim, mas o que pago de trabalhos quando temos problemas de incompatibilicades a mais é largamente compensado», admite. Já Paula Fernandes, da RAR Imobiliária, refere que «começámos precisamente pela mesma razão» e que, apesar do BIM ser «sem dúvidas uma mais-valia», o mercado «não está ainda preparado para a sua disseminação».

É preciso “investir mais, reabilitar mais. Empresas portuguesas estão capacitadas para isso”

Ao encerrar os trabalhos, Manuel Reis Campos, Presidente da CPCI, frisou que «temos mais 253.000 edifícios a precisar de intervenções significativas do que na última década: precisamos de investir mais, reabilitar mais. As empresas portuguesas estão capacitadas para isso». O presidente da CPCI considera que o imobiliário «tem de ser assumido como vetor prioritário» e que devemos «seguir as metas ambiciosas da UE da renovação dos edifícios, melhorando o desempenho energético dos edifícios».

Reis Campos sublinha que os investidores «precisam de um quadro legislativo estável, e não vale a pena atirar responsabilidades só para os vistos gold», acrescentando que «precisamos de competitividade e estabilidade fiscal, eliminar impostos desajustados, como o AIMI ou o alargamento da taxa reduzida do IVA a toda a construção e manutenção de habitação».

O licenciamento, muito debatido nos três painéis, deve ser «mais célere e eficaz», sendo uma «oportunidade única para promover o crescimento económico e desenvolvimento do país», frisa o também Presidente da AICCOPN.