A Cushman & Wakefield publicou esta semana a segunda edição do relatório Covid-19 Portugal Market Update, relatório que analisa a evolução dos impactos da pandemia nos vários setores do mercado imobiliário português, e que mostra que os vários segmentos de mercado se mantêm resilientes, e procuram agora adaptar-se à incerteza.
É o caso dos escritórios, que «aguarda uma maior clareza sobre os impactos na procura e ocupação dos espaços», segundo a consultora. «A maioria dos ocupantes tem mantido uma estratégia cautelosa de espera, principalmente no que toca a pré-arrendamentos, perspetivando-se na retoma um aumento de postos em hotdesking e de áreas que promovam o trabalho em equipa e a aprendizagem».
Tal como em 2020, é de esperar que os escritórios resistam à pressão de descida nos valores das rendas, por oposição a uma maior flexibilidade dos proprietários em conceder incentivos, nomeadamente maiores períodos de carência de rendas.
Nota também para a falta de oferta de qualidade, que se mantém, mas que poderá vir a ser suprimida pela entrada de 172.000 m² em Lisboa e 46.000 m² no Porto, dos quais 42% e 63%, respetivamente, já têm ocupação garantida.
O setor do retalho é um dos que mais tem sentido os efeitos da pandemia, mas de forma muito heterogénea. O comércio de rua ressente-se especialmente nas localizações mais dependentes do turismo, que parou, mas a lojas de bairro e de conveniência mostram-se mais resilientes. Por agora, os planos de expansão dos retalhistas estão suspensos, à exceção dos supermercados. As descidas das rendas em centros comerciais e comércio de rua variaram entre os 2% e os 4% em 2020, por oposição à subida de 5% dos retail parks.
Também entre os mais atingidos, a hotelaria tem vindo a reinventar-se, mas os proveitos hoteleiros e o número de hóspedes desceram 67% e 64%, respetivamente. A retoma dos níveis de ocupação do verão de 2020 «poderá dar esperança aos operadores para este ano, também sustentado pela provável democratização dos passaportes de vacinação nas políticas de viagem».
Neste setor, os investidores continuam «à espera de novidades», e a maior parte dos proprietários preferem «aguardar cautelosamente de forma a evitar ajustamentos nos preços de transação».
Pelo contrário, com a pandemia aumentou a procura no setor industrial e logístico, com o volume de absorção a mais que duplicar em 2020. Segundo a C&W, «o crescimento robusto das vendas online deverá continuar a contribuir para este dinamismo acrescido, especialmente por espaços de distribuição de last mile nos centros urbanos, o que tem levado proprietários e operadores a considerar a remodelação, modernização e até construção especulativa de espaços».
Novas promoções poderão sustentar a canalização de capital para esta classe de ativos, e novos players poderão entrar no mercado a curto prazo, suportando esta atividade.
No mercado residencial, os fundamentais do mercado continuam assegurados pelo desequilíbrio entre oferta e procura que se mantém, e o mercado conseguiu sustentar os níveis de procura em 2020, com uma correção dos preços de venda dos apartamentos acelerada pela pandemia, que chegou aos 3% em Lisboa e aos 6% no Porto.
As rendas sofrem forte pressão com a colocação de produto de alojamento local no mercado de longa duração, com reduções na ordem dos 10% nas duas cidades. Mas a segurança da rentabilidade continua a fomentar a atratividade do setor perante os investidores, «principalmente quando comparado com outras capitais europeias».
Apesar de todas as contrariedades, o investimento imobiliário comercial alcançou o terceiro melhor volume de sempre em 2020, num total de 2.800 milhões de euros, apesar de influenciado por três grandes negócios.
Segundo a C&W, «proprietários, bancos e investidores têm analisado minuciosamente as suas carteiras de ativos e novas oportunidades de negócio. Os investidores internacionais continuam ativos em Portugal, havendo uma maior incidência de negócios off-market não estruturados, apesar da incerteza sobre o desempenho de alguns ativos num futuro próximo».
Por outro lado, salienta, «a disponibilidade e o custo do financiamento poderão ser os fatores que mais irão impactar as novas decisões de investimento e, por conseguinte, os preços praticados nos vários setores do imobiliário comercial, revelando-se uma maior resiliência dos ativos core e core plus».
