Portugal está entre os 5 países europeus com maior capacidade de atração de investimento para o setor logístico, apenas atrás de França, Alemanha, Espanha e Itália.
A conclusão é do relatório “European Real Estate Logistics Census”, da Savills, que analisa este mercado e mostra como a pandemia impactou a dinâmica da procura desta classe de ativos.
Nos últimos meses, o setor logístico registou bons resultados, nomeadamente devido à reconfiguração das necessidades de armazenamento originadas pelos confinamentos e pelo consequente crescimento do e-commerce, que obrigou a uma redefinição das necessidades e capacidades de armazenamento. Mas os operadores consideram que os obstáculos levantados pelas medidas de combate à pandemia e as incertezas quanto ao futuro condicionam a disponibilidade dos consumidores para efetuar despesas, impacto fortemente sentido pelos retalhistas, nomeadamente por aqueles que têm menor presença online.
Com a reconfiguração dos padrões de comportamento da logística, a Savills prevê o reshoring de algumas operações. 68% dos operadores vão adotar posturas mais cautelosas, e vão procurar reduzir a sua exposição ao risco da pandemia, como disrupções no transporte marítimo e o aumento dos preços dos combustíveis, abordagem que pode verificar-se também na reorientação das atenções de muitos investidores para mercados de capitais mais core, como França, Alemanha ou Reino Unido.
Por outro lado, os operadores vão procurar aumentar a sua capacidade de armazenagem para acomodar o crescimento da procura através de plataformas online. Mas a escassez de ativos é o maior obstáculo ao crescimento do setor logístico na Europa.
Assim, 95% dos operadores calculam que vão precisar de mais ou do mesmo espaço de armazenamento ao longo dos próximos 3 anos. 47% prevê expandir a sua capacidade de armazenamento, nomeadamente os operadores 3PL, os retalhistas e a manufatura. Segundo a Savills, 36% dos ocupantes vão expandir as suas instalações logísticas em mais de 40.000 metros quadrados, e 44% entre os 10.000 e os 40.000 metros quadrados. E Portugal está no topo das preferências para 24% dos operadores logísticos que tencionam aumentar a sua capacidade de armazenamento na Europa.
Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics da Savills, explica que «desde o início da pandemia, a procura por espaço de armazenamento aumentou dramaticamente, ao passo que a disponibilidade continuou a diminuir. O forte desempenho do mercado ocupacional, por sua vez, intensificou o interesse dos mercados de capitais no setor, com volumes de investimento anuais que atingiram os 35 mil milhões de euros e prime yields que caíram para -3% em muitos mercados prime».
Por sua vez, Mike Barnes, European Research Associate da Savills, acrescenta que «existe uma oferta de armazéns deficitária em toda a Europa, mas com França, Alemanha e Espanha a continuarem a ser os mercados mais atrativos para os ocupantes que queiram aumentar a sua capacidade, devido ao crescimento das vendas de retalho online, significa que poderemos esperar o aumento dos valores das rendas nestes mercados ao longo dos próximos 3 a 5 anos».
Investidores procuram localização, sustentabilidade e estabilidade de contratos
Para 89% dos inquiridos pela Savills, a localização é o fator mais importante na hora de investir num ativo logístico, logo seguido pela segurança dos acordos de arrendamento (83%) e da futura obsolescência do edifício (75%).
Também a sustentabilidade está no topo das preocupações, apontada por 74% dos investidores. Quase todos já incorporam princípios ESG nos seus processos de investimento ou pretende fazê-lo nos próximos 3 anos.
66% dos promotores de ativos logísticos considera que a automatização dos armazéns terá um impacto positivo nas cadeias de fornecimento durante os próximos 12 meses, a par da robotização dos armazéns e da transição das frotas para o elétrico.
Escassez de ativos vai manter-se em 2022
Portugal «afirma-se cada vez mais como um destino para operações logísticas transfronteiriças para servir os mercados ibérico e europeu. Por outro lado, o fenómeno do nearshoring e o potencial do mercado português para atrair investimento para a industrialização contribuem positivamente para que este segmento cresça e seja cada vez mais apetecível para os operadores e investidores», segundo a consultora.
Apesar da grande dinâmica e boas perspetivas para este mercado, em 2022 continuarão a existir poucos projetos logísticos capazes de responder à grande procura que se espera.
Os projetos em pipeline previstos para os próximos anos em Portugal somam mais de 400.000 metros quadrados, e «são prova da entrada numa nova fase determinante para o mercado imobiliário logístico nacional, marcada pela colocação de produto prime, possibilitando o aumento da atratividade do mercado a nível internacional».
Pedro Figueiras, Associate Director de Industrial & Logistics da Savills Portugal, antevê «a continuação da tendência de maior necessidade de área Logística e Industrial, ao mesmo tempo que deverão ser anunciados vários novos projetos por parte dos promotores logísticos».
«Porém, a pressão de escassez de área de logística dever-se-á manter, dado que só é expectável que estes projetos se concluam em meados de 2023 e 2024, o que permite antever a continuação da tendência de pré-arrendamentos observada em 2021», conclui.
