A JLL antecipa que em 2021 as transações imobiliárias em Portugal tenham ultrapassado os 33.000 milhões de euros, dos quais 30.000 milhões resultam da compra de habitação e 1.900 milhões dos negócios do imobiliário comercial, além de mais de 1.000 milhões de euros em operações para promoção imobiliária.
Trata-se de uma subida global de cerca de 10% face a 2020. O crescimento foi de 15% no caso do segmento residencial, e o segmento comercial regista uma descida de 30% face ao ano anterior. Segundo a JLL, esta quebra explica-se com «os atrasos na conclusão de operações de grande dimensão devido ao contexto de restrições que vigoraram ao longo do ano, e por outro lado, devido à escassez de produto para investimento em certos segmentos do mercado».
Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, destaca que «nesta reta final do ano, apesar do contexto adverso da pandemia que já impacta o setor há quase dois anos, confirma-se que o imobiliário tem sido fundamental para a recuperação da economia». E acrescenta: «isso é especialmente visível na habitação, onde mais do que um setor a resistir, vemos um setor com uma vitalidade acrescida e níveis de procura que estão em máximos históricos. Mas é também evidente no investimento em imobiliário comercial, que continua a atrair capital estrangeiro e só não se mostrou mais dinâmico devido a constrangimentos do lado da oferta e também nas dificuldades que ainda persistem em termos de restrições pandémicas, o que tem atrasado a conclusão de muitas operações. Não há falta de robustez nem de procura no mercado nacional como se comprova pela “estreia” de alguns investidores internacionais, que fizeram algumas das principais transações do ano, mesmo num contexto de maior incerteza».
Para Pedro Lancastre, «esta aceleração da atividade na segunda metade do ano abre boas perspetivas para 2022. O mercado reúne todas as condições para ganhar robustez ao longo do ano, pois existe uma procura real para escritórios e para habitação, e, no que respeita ao investimento, Portugal continua a estar muito bem posicionado para disputar a elevada liquidez disponível no panorama internacional. O nosso mercado não perdeu atratividade para a procura estrangeira, quer seja para compra de produto final, quer para compra como investimento, e ao mesmo tempo há uma crescente dinâmica no mercado doméstico para ocupação de escritórios e venda de habitação, bem como para investimento».
Sustentabilidade será uma das tónicas em 2022
A JLL acredita que o tema da sustentabilidade será uma das principais tendências no mercado imobiliário em 2022. Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, destaca que «o setor imobiliário e o da construção são responsáveis por cerca de 40% das emissões de carbono e se, antes mesmo da pandemia, o setor já se movimentava para reduzir a sua pegada ambiental, com a crise pandémica esta questão passou a ser um fator decisivo para as empresas».
Com a sustentabilidade na ordem do dia, «querem-se projetos energeticamente mais eficientes e construções de melhor qualidade – e em alguns casos estes requisitos já não são apenas uma necessidade, mas uma condição para o negócio, estando comprovado que os investidores que integram os desafios sociais e ambientais nos seus modelos de negócio (ESG) têm também mais possibilidades de sustentar a sua atividade no longo prazo».
Em 2022, a especialista prevê também várias alterações nos segmentos dos escritórios ou da logística: «os espaços de trabalho estão a ser reorganizados devido à pandemia. É verdade que o teletrabalho veio para ficar, mas as empresas já perceberam que o espaço físico é crucial para a comunicação e a produtividade, assumindo-se também como uma ferramenta para atrair e reter talento. Há uma maior aposta em áreas sociais, de lazer e colaborativas no sentido de transformar o espaço de trabalho num local mais apetecível do que o conforto do home office».
Na logística, «torna-se importante referir o número crescente de operações e interesse num setor cuja oferta é relativamente reduzida e que tem vindo a crescer através de projetos built to suit para dar resposta à crescente procura por ocupantes finais».
Já a habitação, pode esperar novos formatos de ocupação: «o mercado de arrendamento está a evoluir e poderá trazer boas oportunidades de investimento, além de expandir a oferta, com o desenvolvimento do produto residencial construído para arrendamento (multifamily) uma vez que existem diversos programas e projetos para serem desenvolvidos. Acresce ainda que a escassez de camas no segmento das residências seniores, que a JLL estima em 17.000 camas até 2025, crie uma efetiva oportunidade neste segmento».
Gonçalo Santos, Head of Capital Markets da JLL, realça que «os escritórios e a logística vão manter-se como os principais focos dos investidores. Nos escritórios, onde a importância da adoção de políticas de sustentabilidade é cada vez mais presente e exigida pelos investidores, Portugal tem a vantagem de praticar rendas muito competitivas face a outros mercados europeus para uma oferta de grande qualidade, enquanto na logística há uma procura exponencial num mercado com muita escassez de oferta qualificada, o que tem atraído os investidores, os quais, na maioria dos casos, entram na fase do desenvolvimento dos projetos».
Segundo o responsável, «a par destes dois segmentos, há um crescente interesse pelo retalho alimentar e pelos ativos em segmentos alternativos, especialmente de living, o que abrange operações de edifícios destinados ao arrendamento residencial, residências de estudantes e residências sénior. No processo de criação e consolidação destes conceitos, que apresentam hoje uma assinalável escassez de oferta, a atividade de promoção imobiliária, seja através de construção nova, seja através da reabilitação de edifícios existentes, continuará a desempenhar um papel fundamental. Assim, antecipamos que o foco dos promotores imobiliários em 2022 se mantenha no setor residencial, mas com mais diversificação para projetos no segmento alternativo».
Um ano positivo para a JLL
Em relação à atividade da JLL, Pedro Lancastre destaca «um ano com resultados muito positivos, transversais às áreas transacionais e não transacionais. De qualquer forma, realço a área de investimento, cujo desempenho é sempre uma boa forma de medir o pulso dos investidores, sobretudo institucionais, que atuam em áreas como a nossa e nesse contexto o balanço é excelente. Este é um segmento onde temos vindo a consolidar a nossa posição ao longo dos anos, num percurso que a pandemia não interrompeu. Concretamente, se há quatro anos estávamos envolvidos em operações que equivaliam a 25% do montante transacionado então no mercado, chegamos ao final deste ano com intervenção em negócios que movimentaram 47% do investimento contabilizado».
Realça também «a capacidade em anteciparmos tendências e as necessidades do setor imobiliário, com o lançamento de vários estudos pioneiros em áreas de grande interesse, mas onde não existe ainda informação sistematizada para o nosso país, como foram os casos do Living Destination, do Senior Living Market e do Building a New Future with Sustainability”».
