O PDM «é um dos documentos mais relevantes quando se pensa em investir, em construir, em reabilitar» afirmou Rui Ribeiro Lima, Advogado Sénior da Morais Leitão, sublinhando que «este será o documento base para os operadores públicos e privados na definição das suas opções em termos de ocupação e transformação do solo» nos próximos anos.
Um «instrumento fundamental» e que apresenta nesta nova versão «mais flexibilidade e novos incentivos de fomento à habitação acessível», contou Rui Ribeiro Lima, que falava durante a conferência online ‘Implicações legais de introdução de um novo PDM’, promovida pelo IMOJURIS, em parceria com a Morais Leitão e a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). Entre as principais novidades destacou a introdução da figura do ‘zonamento inclusivo’, bem como a criação de um sistema de incentivos ao incremento da habitação acessível, seja pela majoração do índice de edificabilidade, seja pela redução das taxas urbanísticas.
Na ocasião, Susana Bettencourt, Adjunta dos Pelouros do Urbanismo, Espaço Público e Património da Câmara Municipal do Porto, recordouque «a habitação tem sido uma prioridade ao nível da política da cidade. E o PDM não pode ser alheio a essa necessidade», pelo que «a intenção política refletida no novo plano é de atrair população, especialmente classe média, para cidade». Com este objetivo o PDM «prevê vários mecanismos de forma a incrementar a oferta de habitação acessível, a oferta de habitação para a classe média. E um desses mecanismos é o incremento do índice de construção». Segundo explicou «este mecanismo aplica-se naquelas áreas da cidade cuja qualificação do solo está definida com base em critérios numéricos, ou seja, têm um índice, e é com base nesse índice que sabemos qual é a capacidade construtiva do terreno. Nestas áreas, que são blocos isolados com implantação livre e áreas de atividade Tipo 2, é permitido um incremento de 0.2 do índice».
Em termos práticos significa isto que «nas áreas de blocos isolados o índice, definido na qualificação do solo com 1, pode beneficiar de um incrementar da capacidade construtiva até 1.2 nos casos em que 25% da área de edificação seja destinada a habitação acessível». Seguindo a mesma lógica, «nas áreas de atividades Tipo 2, ou seja, que têm um uso misto, atividades económicas 60% e habitação 40%, caso 25% da sua área seja destinada a habitação a custos acessíveis, podem incrementar a sua capacidade construtiva que é de 1.4 e subir até 1.6».
Susana Bettencourt explicou ainda que «em outras áreas da cidade em que a edificabilidade não é dada por um índice, e que correspondem à maioria das áreas da cidade do Porto, o benefício para a construção de habitação acessível será dado pela redução das taxas urbanísticas».
O documento estratégico prevê ainda, nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) da zona centro e do Centro Histórico, a criação da figura do ‘zonamento inclusivo’. O conceito visa promover a diversidade social no acesso à habitação, pela afetação de uma percentagem da área de edificação à habitação acessível para operações com área de implantação superior a 2.000 metros quadrados e de acordo com uma fórmula específica. Susana Bettencourt explicou que «a afetação a habitação acessível será feita de uma forma progressiva». A título de exemplo, uma área de edificação igual ou superior a 2.000 metros quadrados terá uma alocação de 4%, portanto, cerca 80 metros quadrados, o equivalente a um T2, e assim, progressivamente, conforme aumente a área de edificação.
Questões técnicas de grande especificidade quer quanto ao incremento dos índices de edificabilidade quer quanto à nova figura do zonamento inclusivo e que Susana Bettencourt contou que serão operacionalizadas através de regulamentos municipais.
Para Hugo Santos Ferreira, Vice-Presidente Executivo da APPII, este é «um PDM bastante positivo e que vem enfrentar alguns problemas que não são só enfrenta o Porto enfrenta, mas também outras cidades». Reconhece alguma preocupação em relação à insegurança que a falta de previsibilidade possa gerar junto dos investidores e promotores imobiliários. «Reconhecemos que a revisão do PDM é um processo difícil e moroso, mas é importante garantir que quem quer investir saiba com o que pode contar no futuro», afirmou reforçando a importância dos vários regulamentos municipais serem rapidamente agilizados. E manifestou alguma preocupação em particular em relação ao conceito do ‘zonamento inclusivo’, pedindo que «não se inviabilizem projetos económica e financeiramente viáveis». A concluir, Hugo Santos Ferreira recordou que do lado dos promotores e investidores «a habitação para nacionais é uma das maiores tendências porque é onde está a procura».
