Ao contrário do que seria expectável, o ano de 2020 será de travagem para o investimento imobiliário na Ibéria. E, nesta fase, só os ativos core parecem entrar nos planos dos investidores para Espanha e Portugal. Ou, pelo menos, é este o sentimento dominante entre os participantes do seminário "Mercado de investimento - na senda da nova normalidade", organizado pela Savills Portugal, e que reuniu online Ismael Clemente, CEO da Merlin Properties, Alejandro Moya, partner da Incus Capital, Miguel Santana, Board Member na Fidelidade Property e Victor Freitas Duarte, Director de New Investment Vehicles na Sonae Sierra.
Embora com perspetivas divergentes quanto à forma como poderá ser a recuperação da atual crise, todos estes investidores concordam que no pós-covid as suas estratégias irão convergir rumo a ativos core. "Temos uma estratégia muito flexível, pois olhamos para cada investidor e para cada oportunidade de forma individualizada, e é isso que continuaremos a fazer. Mas, sem dúvida que neste momento preferimos focar-nos em ativos de melhor qualidade, mesmo que com alavancagem mais alta, pois também serão estes os primeiros a dominar e a recuperar na retoma da economia", afirmou Alejandro Moya.
Da mesma forma, não anteveem para já grandes alterações no que diz respeito à sua estratégia de investimento no médio prazo, lembrando que embora sejam esperadas menos transações nos próximos meses, isso deve-se sobretudo a um compasso de espera para tentar perceber como irá evoluir esta crise e a sua saída; pois "continua a haver muita liquidez no mercado" e "o imobiliário está longe de ser dos piores tipos de ativos para refúgio dos investidores", como disse em tom humorado, o CEO da Merlin Properties.
Escritórios e logística concentram os planos da Merlin
Falando um pouco dos planos da maior socimi espanhola, Ismael Clemente explica que no caso dos escritórios "grande parte do nosso investimento vai continuar a ser direcionado para o nosso programa de revalorização de ativos, de modo a potencializar daqueles edifícios que temos em localizações prime acrescentando-lhes valor correspondente à sua localização geográfica". A logística é outra das grandes apostas da Merlin, que nesta fase está a investir "essencialmente em projetos green-field built-to core", ou seja, "na altura certa, tivemos oportunidade de adquirir terrenos muito bem localizados a preços competitivos, algo que agora já não seria possível; e vamos agora investir aí em promoção". Um posicionamento que se prende essencialmente pela enorme escassez de oferta moderna e de qualidade disponível, provocando um enorme gap com a procura existente por este tipo de produto. "Atualmente cerca de 12% da nossa receita advém da logística, mas o objetivo é elevar o seu peso para 20% quando tivermos em operação os projetos que já estamos a desenvolver", avançou Clemente. A futura plataforma logística de Lisboa Norte, à entrada da capital portuguesa, é um dos maiores investimentos que a Merlin já tem confirmados neste campo.
"Onde provavelmente vamos pisar um bocadinho o travão é no retalho", admite o CEO da Merlin, explicando que neste setor o investimento destina-se agora essencialmente a modernizar os seus centros comerciais dominantes e a adaptá-los à transição omnicanal. Até porque, tanto em Espanha como em Portugal "não vai ser possível fazer projetos greenfield durante muito tempo, pelo menos até o mercado acabar de fazer uma nova limpeza entre aqueles que serão os centros perdedores e os vencedores", considera.
Ainda que a habitação seja uma classe em ascensão junto dos investidores imobiliários de toda a Europa, como mostrou no início da sessão a diretora de research da Savills Portugal, Alexandra Gomes; esta continua a estar de fora dos planos da Merlin. "O mercado residencial tem um enorme potencial de investimento, mas infelizmente em Espanha o mercado habitacional, e em especial o arrendamento, continua a ser pouco racional e, ao invés, muito emocional; e isso não é interessante para nós".
"Somos investidores core por definição. E, por isso, a fazer alguma aquisição será sempre um ativo de rendimento core", remata Ismael Clemente.
