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Imobiliário resiste à redução de preços em pandemia
O mercado imobiliário português está a mostrar capacidade de resistência em tempo de pandemia, nomeadamente ao nível da redução dos preços. Os profissionais não identificam razões estruturais no mercado para que tal aconteça.
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Este foi um dos temas debatidos durante o webinar “Sentimento do Mercado”, parte do ciclo “O Roteiro da Retoma”, promovido pela APPII, pela Vi e pela Ci, que decorreu esta segunda-feira.

Os números apresentados pela Confidencial Imobiliário, nomeadamente no âmbito do Índice de Preços de Transação, com base no SIR, mostram que a variação mensal dos preços passou de valores de cerca de 1,5% antes da pandemia para 0,4% em março, 0,5% em abril e 0,9% em maio, o que é «muito importante do ponto de vista da capacidade de resistência do mercado como um todo à estratégia de redução de preços». Quem o diz é Ricardo Guimarães, diretor da Ci, que destaca que «há uma forte convicção em relação aos fundamentos do mercado. Ainda não vemos os preços a cair, estão, sim, estáveis. O mercado não sente que tenha necessidade de ajustamento no preço, tudo está condicionado pela duração da pandemia».

De acordo com o Investment Property Survey, inquérito de sentimento feito pela Ci em colaboração com a APPII, os últimos três meses já são marcados pelo ambiente de incerteza da pandemia. Se antes da crise já existia «alguma incerteza em relação ao que o futuro podia trazer, nomeadamente a nível dos preços e vendas», o cenário agravou-se com o novo contexto. A expetativa de evolução dos preços dos inquiridos passou de 1,2% e 1,1% no início do ano para -8,4%, num cenário de correção nos próximos meses, e -15,7% no número de transações.

Num breve questionário colocado pela organização durante o webinar, a maior parte dos participantes afirmou sentir-se hoje mais otimista (38%) ou igual (39%) quanto à evolução do mercado imobiliário, face a março, no início da pandemia. 23% assume-se hoje mais pessimista.

65% dos assistentes afirmou que uma eventual quebra dos preços nos próximos tempos será visível, mas reversível. 27% considera que a quebra será relativamente pequena, e apenas 8% considera que será significativa e dificilmente reversível.

Este especialista apresentou também o Índice de Volume de Vendas de Habitação, uma nova métrica que mostra uma forte descida no volume de transações em março e abril (-17% e -53%, respetivamente), mas uma subida de 23% em maio, face ao mês anterior, acompanhando o desconfinamento. E conclui que «o mercado espera um relativo progresso do volume de vendas» nos próximos meses, que deverá culminar numa descida anual de 16% no final de 2020.

Maioria dos promotores não adiam projetos

De acordo com este inquérito, a pandemia levou a uma redução da procura de terrenos e dos novos projetos que os promotores têm em carteira. A dinâmica de vendas em planta também diminuiu, com um saldo de respostas de -60%, mas existe um consenso de não adiamento das vendas, e os promotores mostram a intenção de não descer os preços para manter a procura.

Além disso, não desaceleraram os projetos que têm andamento, e a maioria também não coloca ainda a hipótese de optar pelo arrendamento em vez da venda.

É o caso da VIC Properties. Luís Gamboa, COO da promotora, atesta que «os nossos planos mantêm-se. São planos com uma dimensão considerável, e de longo prazo», e afirma que «esperamos manter o ritmo planeado».

O mesmo se passa com a Nexity, promotora francesa que mantém os planos que tem em carteira. Frernando Vasco Costa, Managing Director da empresa em Portugal, destaca a importância de implementar os programas de habitação acessível.

José Gil Duarte, Founder & CEO da Essentia, testemunha que «temos sentido que os nossos investidores vão manter os seus planos», e salienta a crescente necessidade de habitação para o segmento baixo, médio/baixo. Já a hotelaria, vai ter de esperar um pouco: «a abertura dos nossos projetos está programada para 2022».  

Tiago Eiró, CEO da Eastbanc, mostra-se também «confiante no futuro», que vê como «uma oportunidade». As obras da empresa, especializada em reabilitação urbana, não pararam, e as intenções de investimento em Lisboa somam os cerca de 40 milhões de euros.

Celeridade e mais investimento são os maiores pedidos

Segundo o inquérito da Ci, a burocracia continua a ser um dos principais obstáculos à atividade apontados pelo mercado. Existe também um consenso de que a redução do IVA a 6% na construção nova «seria fundamental do ponto de vista da promoção de nova oferta», destaca Ricardo Guimarães.

No mesmo inquérito, fica patente a «necessidade de relançar e dar visibilidade a uma estratégia de atração de investimento internacional, nomeadamente relançamento dos regimes» de “golden visa” e RRNH.

Para Luís Gamboa e Tiago Eiró a celeridade dos processos de licenciamento pode ser identificada como a medida que mais falta faz na retoma do mercado. Fernando Vasco Costa e José Gil Duarte apontam que as cidades de Lisboa e Porto devem aproveitar «uma oportunidade clara para se posicionarem a nível de planeamento e investimento».

Noutra questão colocada à audiência da conferência, foi perguntada se as medidas do Governo de mitigação do impacto da Covid-19 são ou não suficientes para a retoma do imobiliário. 53% considera que são parcialmente suficientes, 39% considera que não o são, e apenas 8% considera que já foram tomadas as medidas necessárias.

Setor e Governo “mais alinhados que nunca” na importância do investimento

A relação do setor imobiliário com os atores políticos fortalece-se em tempo de crise, conforme atesta Hugo Santos Ferreira, Vice-Presidente Executivo da APPII, que garante que a associação está próxima do Primeiro Ministro, e que Governo e setor estão «mais alinhados do que nunca na importância da captação de investimento estrangeiro».

Neste sentido, a APPII lançou na última semana o Programa Relançar, que visa precisamente fomentar a captação de investimento estrangeiro, com base no Manifesto dos promotores imobiliários, criado para elencar as principais medidas necessárias à retoma do setor e da economia.

Numa altura em que «vai haver muito mais concorrência na captação de investimento», a associação defende que «é necessário o relançamento dos programas de captação de investimento estrangeiro, de forma simples e descomplexada. É um investimento muito significativo e que faz muita falta neste momento. O seu relançamento é uma mensagem que se passa lá fora, de que os investidores são bem-vindos a Portugal».

Outras medidas propostas passam pela transformação digital, celeridade dos processos de licenciamento, IVA na construção nova a 6% ou o fim do AIMI na habitação, entre outras.

Mais informações sobre o programa podem ser consultadas aqui.